ELEMENTOS DE LA ACCIÓN PERSONAL PRO FORMA O FIRMA Y OTORGAMIENTO DE ESCRITURA, DESDE LA JURISPRUDENCIA

ELEMENTOS DE LA ACCIÓN PERSONAL PRO FORMA O FIRMA Y OTORGAMIENTO DE ESCRITURA, DESDE LA JURISPRUDENCIA.

Su fundamento legal es el artículo 27 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Oaxaca, que establece: El perjudicado por falta de título legal tiene acción para exigir que el obligado le extienda el documento correspondiente.

Por lo tanto, para que se declare fundada la acción pro forma o firma y otorgamiento de escritura, deben acreditarse los siguientes elementos: 

1).- Existencia legal de un contrato (traslativo de la propiedad, compra venta, cesión de derechos, sentencia de adjudicación por herencia); 

EL primer anexo de la demanda sería el contrato informal, sobre el cual el Juez va a determinar si existe una compra venta y va a analizar elementos del contrato. Algunas corrientes refieren que el Juez únicamente debe de analizar el objeto y el precio; y otras establecen que el Juez debe analizar todos los elementos del contrato.

2).- Que no tengamos expedido a nuestro favor un título de propiedad o escritura; 

Lo cual resulta lógico, toda vez que de tener una escritura pública, no recurriríamos ante la autoridad jurisdiccional a ejercer esta acción.

3).- Que el accionante haya cumplido con sus obligaciones en el contrato (pagar el precio por el inmueble; y 

El accionante puede ser el vendedor, porque a él interesa deslindarse de cualquier situación del inmueble.

O también lo puede ser el comprador, a quien le interesa su escritura.

Si el accionante es el comprador, y éste debe cierta cantidad del precio total el inmueble, al momento de presentar la demanda puede exhibir el pago restante, puesto que si aún se debe, el demandado al contestar la demanda opondrá la excepción de falta de pago. 

Al respecto, la jurisprudencia con número de registro 190897, de rubro ACCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES UN REQUISITO DE PROCEDENCIA DE ÉSTA, establece lo siguiente: Para la procedencia de la acción pro forma es necesario que el actor exhiba concomitantemente con la demanda el saldo del precio adeudado. Una compraventa es un contrato sinalagmático cuyas obligaciones son recíprocas e interdependientes, por lo que si una de las partes no cumple con la obligación a su cargo, la otra deberá cumplir para exigirle judicialmente el cumplimiento. Por ello, para la procedencia de la acción pro forma es requisito que la actora consigne el saldo del precio adeudado, ya que de otra suerte no podría comprobar que ella sí cumplió; sería totalmente injusto que la parte que no se ha avenido al cumplimiento de sus obligaciones exigiera de la otra la ejecución de sus compromisos, máxime si se convino que el saldo del precio se pagaría al momento de escriturar.

4).- Algunas legislaciones exigen que se acredite que el vendedor estaba legitimado para vender, es decir, que estaba facultada para trasmitir la propiedad.

Al respecto, la Tesis aislada con número de registro 2020112, de rubro ACCIÓN PROFORMA. EL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 23 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO, AL EXIGIR QUE EL ENAJENANTE CUENTE CON LEGITIMACIÓN LEGAL PARA TRANSMITIR EL BIEN INMUEBLE, NO ES INCONVENCIONAL, AL SER ACORDE CON LOS PARÁMETROS DE PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS HUMANOS, establece que: …Ahora bien, mediante decreto número 20398, que entró en vigor el treinta y uno de diciembre de dos mil tres, se reformó dicho artículo para adicionar un segundo párrafo, en el que se dispuso, como regla especial, que cuando la acción verse sobre contratos de enajenación, además de la justificación de la existencia del contrato traslativo de dominio del bien inmueble materia del juicio y el cumplimiento de las obligaciones pactadas, entre ellas, el pago del precio, también debe acreditarse que los enajenantes estaban facultados para transmitir la propiedad.

De tal manera que con su acreditamiento el actor demuestra la existencia de la obligación y su exigibilidad

Fuente: 

Jurisprudencias con número de registro 190897, Tesis con números de registro 2021187 y 2020112.

Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Oaxaca, artículo 27.

Lic. Luis Ventura